核心观点

新房：市场跌势依旧；低能级城市新房销售显著承压。46 个城市新房成交面积为1309.2 万平，环比下降29.7%，同比下降30.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-34.1%、-41.4%和-40.8%，同比增速分别为-6.5%、-20.0%和-58.9%。一线城市环比下降，同比降幅收窄23.8pct；二线回调程度扩大。多数城市呈现出同环比齐降，各地陆续出台“托市”政策效果尚未在市场层面显现。预判下月，我们认为，即将步入“金三银四”传统小阳春，叠加本月低基数影响，整体成交预期环比有所回升，但整体成交预期难以回归去年同期水平。

二手房：成交规模环比下降，同比降幅扩大，主要是春节期间交易不活跃导致全月成交下行。

16 个城市二手房成交面积为287.4 万平，环比下降40.1%，同比下降40.6%。一、二、三线城市环比增速分别为-32.7%、-40.6%和-43.8%，同比增速分别为-43.4%、-28.5%和-67.2%。12 城中所有城市均出现不同程度的环比下降，超8 成城市环比跌幅超30%；同比来看，仅成都同比回升。

库存与去化：整体库存环比下降同比上升、去化周期同环比均上升；上海去化周期仍然小于6个月。截止到2 月28 日，14 个城市新房库存面积为10227.1 万平，环比-1.2%，同比+0.7%；去化周期为12.1 个月，环比+5.7%，同比+28.3%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-1.2%、-0.7%和0.0%，同比增速分别为+2.4%、-6.2%和+15.1%；去化周期分别为9.1、10.6 和15.5 个月，环比增速分别为+7.3%、+3.2%和+13.1%，同比增速分别为+30.9%、-8.2%、和+65.2%。2 月春节及春节后期，受当前销售不景气、多数房企看淡后市、返乡置业规模缩减影响，绝大多数城市新增供应较少，因此本月库存面积环比微降。但由于成交如期不振，多数城市库存去化周期环比再度拉长。

房企销售： 2 月房地产市场延续下行调整趋势，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体成交没有明显转暖迹象，百强房企销售同比降幅较1 月进一步扩大。2 月百强房企仅实现权益口径销售金额3084 亿元，同比下降48.4%(前值-42.3%)。本月新进TOP20 榜单房企有：建发国际、融信中国。 TOP20 所有房企单月销售额同比均出现不同幅度的下滑。虽然目前政策利好不断，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

土地市场：1)成交显著缩量，百城土地成交建面同比-62.1%，因土地市场较冷、集中土拍断档(除北京首批集中土拍完成)；2)百城土地成交整体楼面均价同比-23.7%，其中受北京首轮集中土拍的影响，一线城市楼面均价同环比均上涨， 2)土地市场热度仍然较低，一线城市热度回暖。本月百城土地溢价率仅3.6%，一线城市土拍热度上涨几乎全部归功于北京，2022 年其首轮集中土拍平均溢价率达到4.5%，与去年第三轮相比提升了3 个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%，土地市场有所回暖。

投资建议

近期地产利好政策较多，不过从效果来看，对市场的提振作用有限，我们认为仍需要等待更高能级城市的跟进才有实质的信号意义；同时经济目标要求来看，今年整体稳增长压力仍然较大，仍需要房地产起到托底作用。因此，我们认为两会后各地供需两端政策的调整节奏或将进一步加快，在3 月中旬公布1-2 月统计局数据后将会有更明确的政策方向。从板块投资角度来看，政策改善预期仍在加强，3、4 月份强烈建议继续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：

1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）