5月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，2022年4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。
其中，北京的新房、二手房价格涨幅均领跑一线城市。4月份，北上广深四个一线城市二手住宅环比涨幅分别为0.6%、持平，0.5%、0.5%，北京涨幅居前，且已连续5个月上涨。
北京房价涨幅领跑一线城市
二三线城市房价环比走低
环比来看，一线城市商品住宅销售价格环比略涨，二三线城市环比下降。4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。
4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
其中，北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，领跑一线城市。广州环比上涨0.1%，深圳环比下降0.1%，变动幅度相对较小。二手房方面，依然是北京涨幅居前，环比上涨0.6%，广州、深圳环比上涨均为0.5%。上海受疫情等因素影响，4月房价环比持平。
二线城市方面，新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
值得注意的是，贵阳、成都环涨0.8%领跑全国，杭州、乌鲁木齐环比涨幅为0.6%。二手住宅方面，成都环比涨幅0.7%领跑，昆明环比涨幅0.6%。
一线城市二手房价格普涨
同比来看，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。一二三线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或降幅扩大。
4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和2.4%，涨幅比上月均回落0.4个百分点。
一线城市中，北京、深圳、上海、广州的新房销售价格同比分别上涨5.8%、3.9%、3.8%、2.0%。二手房方面，北京以6.5%的同比涨幅领跑全国。上海、广州的二手房销售价格同比分别上涨3.7%、2.0%。深圳二手房价格同比降低2.8%。
二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.9和0.6个百分点。
重点城市来看，新房价格方面，银川、重庆、长沙等地同比涨幅明显；大理、秦皇岛、南充等地同比降幅较大。二手房价格方面，海口、成都、重庆的同比涨幅居前；牡丹江、太原、大理等地的二手房价格同比下降幅度较大，降温明显。
4月份全国销售规模同比大幅下降
除了房价外，我们再来看看4月份的销售数据。5月16日，国家统计局公布了2022年1-4月宏观经济和房地产行业数据。叠加国内疫情冲击的超预期影响，经济下行压力进一步加大，房地产行业销售与投资双双进入大幅负增长。4月东部地区受疫情影响重挫，商品房销售规模同比跌幅扩大21个百分点。房屋施工、新开工和竣工三个阶段的规模指标均创史低，土地购置面积累计同比降幅再度扩大，受三方面拖累前4月开发投资增速有正转负，4月同比降幅扩大至10%，成为2008年之后第三次大幅负增长的年份。稳定房地产的政策亟需加大力度，重塑市场预期，不致成为经济增长的拖累。
克而瑞研究表示，4月全国商品房销售规模增速无论是同比还是累计同比均出现大幅度下降，主要原因有两点：
一方面是疫情反复对区域楼市造成严重影响，1-4月东部地区和东北地区商品房销售面积分别同比下降28%和42.7%。尤其是受疫情辐射，长三角城市群内强二三线城市普遍遭遇了间歇性静态管控，对市场情绪和购买能力影响巨大。东部地区楼市销售停滞使得全国商品房规模失去支柱。
另一方面是高度密集的新政未收到明显成效。截至5月16日，2022年全国累计出台了纾困政策超过270次，单4月66个地市出台123条新政。然而“政策易改，信心难振”。当前正处于降息调规的政策惠民和居民购房信心的博弈期。据CRIC调研，全国50个主要城市4月平均开盘去化率仅30%，五一假期期间多数城市购房者仍处于观望状态。
克而瑞研究认为，2022年4月房地产业下行趋势加剧，新房销售规模和企业投资规模均进一步下降。各地市密集的纾困新政尚未发挥明显效果。从新房销售规模、房屋施工面积和土地购置面积等指标来看，行业回暖时刻远未到来。
百城密集调整房地产政策
预计下半年各地市场将稳步回升
今年以来，全国已有近百城放松了房地产调控政策，稳地产政策仍将不断加码发力。近期监管放松房企融资渠道，支持房企发债、并购贷都可以看出对房地产的支持。
相比2020年的房地产政策，易居研究院表示，当前政策具有更加长期性并非短期针对疫情期间的政策；例如今年的六部委对楼市政策的表态更多是出于三道红线下房企暴雷频繁，为防范化解房企风险，研究提出房企向新发展模式转型的配套措施，包括房产税，并购贷等，城市放松政策主要聚焦在公积金放松、购房补贴、住房贷款等方面；而2020年重点在疫情期间的短期政策，例如贷款展期续期，预售政策的放松等。城市放松政策主要聚焦在土地出让金缓交、落户政策放松、住房公积金和项目预售方面。
易居研究院副院长崔霁表示，当前房地产市场再次迎来了全国全行业层面的严峻考验，2022年所呈现的生存环境与2020年疫情之初并非是简单的重复。从TOP30房企拿地情况来看，今年一季度的销售情况比2020年要差，2020年一季度疫情蔓延全国，而今年一季度主要还是受房地产市场低迷影响因素多，而预计二季度全国市场也会受华东疫情的影响，表现也不尽如人意，预计下半年各地市场才会受政策利好影响加速回升。
（文章来源：中国基金报）
