一季度行业处于低谷,疫情又在4 月之后带来基本面新挑战。但我们认为,政策工具箱的储备调节手段仍然十分丰富,政策稳增长的决心仍然非常坚定。基本面复苏虽然预计推迟,但全年行业运行前低后高的局面不会改变。

基本面在低谷徘徊,疫情带来新挑战。国家统计局数据显示,一季度全国商品房销售额同比下降23%。重点城市的去化率,已经跌破2014 年低点的水平。城市网签方面,新房和二手的同比下降幅度也有所扩大,分别达到了41%和34%。

部分新房滞销的原因,和消费者担心交付有关。当然,因城施策的政策,已经在3 月底取得局部效果。但4 月以来大量城市静态化管理,加剧了销售基本面所面临的挑战。因为疫情,基本面的复苏将推迟了。

LPR 虽然稳定,但购房相关融资成本有明显下降空间。LPR 保持稳定,预计利率未来也没有大幅下降的空间。但居民购房融资成本和企业融资成本有下降的空间,制约房地产类贷款定价的,并不是基准利率,而是信贷额度的管控。我们相信,居民购房的利率和首付还有很明显的下降空间,各地不合时宜的购房限制政策,还有明显的放开空间。

基本面复苏推迟,政策将继续发力。疫情导致宏观经济不确定性增加,房地产复苏时间推迟。企业主体信用风险仍在继续发酵,房地产产业链投资依旧面临下行压力,大多数城市的土地市场十分冷清,这都在推动政策进一步加大力度。我们相信,二季度仍将是政策集中发力期。

估值并不构成阻力,盈利确定性才是问题。虽然一些蓝筹企业累积了一定的涨幅,但以保利为例,其PB 估值在十年维度里位于26%的百分位(即只有26%的时间比现在估值更低),仍然极具吸引力。但企业净资产的可靠性和净利润的持续性确实是问题。如果企业无法在2021 年四季度以来补充土地储备,企业可能会面临可销售资源质量变差等问题,业绩稳定性无法保证。

风险提示:疫情持续时间超预期的风险。部分房地产企业信用风险

投资策略:我们认为,疫情为基本面增加了全新变数,但政策工具箱丰富的局面未变,政策发力稳增长的决心未变。行业竞争格局正在经历前所未有的变化,融资信用和经营效率都十分重要。我们推荐保利发展、万科企业、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、绿城中国、美的置业和华润置地。

(文章来源:中信证券)

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