菏泽市调整个人住房贷款首付比例，标志着在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，房地产政策局部调整由供给端、金融端向需求端的推进。后续局部城市包括限售限购限贷在内的需求端政策，存在视销售情况进一步因地制宜调整的可能，此外地产融资政策亦有动态调整的优化空间。当前市场对于地产信用问题预期仍显悲观，“政策修复-销售修复-信用修复”过程中，银行板块投资有望迎来情绪面和基本面的双重修复。

中国新闻网转引中新经纬报道，近日四大行下调菏泽市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者首付比从之前最低30%降至最低20%，根据名下有无住房、有无住房贷款记录及贷款记录是否结清，最低首付比例分为25%、30%、40%。

▍政策解读：“因城施策”下的地方合理调整。

我们梳理了人民银行关于按揭首付比例的历史相关文件，根据央行和银监会2015年《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)，“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%”。此次媒体报道菏泽市个人住房贷款首付比例调至20%-40%，符合98号文规定的首付比例各地浮动范围，属于因城施策下的局部合理调整，判断为销售下行背景下的“稳房价、稳预期”应对措施(根据菏泽房产网统计，该市去年下半年新房销售套数环比下降30.5%)。

▍地产政策推演：“因城施策”为纲，循序渐进优化。

结合去年下半年以来房地产方面中央定调及地方政策推进情况来看：1)总体定调：2021年底以来，中央重要会议对房地产行业的核心定调为“因城施策”和“良性循环和健康发展”。2)已放松政策：供给端的涉险房企资产处置及预售监管局部优化、金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。3)尚未放松政策：需求端限售、限购、限贷政策。我们认为，当前各地房地产政策工具箱储备仍较丰富，此次菏泽市调整“无房无贷”购房者的首付比例标志着需求端政策优化的开启，后续各地需求端政策有望依据销售情况而“因城施策”推进，此外地产融资政策亦有调整优化空间。

▍地产信用展望：政策疏通堵点，改善先销售后信用。

总体来看，解决前期地产信用问题的核心在于缓解当前流动性状况，需求端(对应销售回款)的购房者预期与融资端(对应持续融资)的金融机构意愿是地产政策的重要发力点，目前看上述方面的政策正在持续发力过程。正因如此，结合以上政策推进方向和推进节奏来看，预计“新房销售企稳→问题项目处置→房企融资能力恢复”有望在后续季度渐次出现。

▍银行板块影响：情绪面和基本面有望双重修复。

去年四季度以来，房地产信用问题的演绎成为扰动银行板块投资情绪的重要变量之一。我们判断，下阶段地产信用环境和房企信用问题的演进，或遵循“政策修复-销售修复-信用修复”的顺序，该过程有望为银行房地产敞口带来资产质量的实质性修复机会，同时对于银行股投资亦有情绪面改善的贡献。

▍风险因素：

宏观经济增速大幅下行，银行资产质量超预期恶化。

▍投资观点：投资逻辑强化，全年回报可期。

菏泽市调整个人住房贷款首付比例，标志着在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，房地产政策局部调整由供给端、金融端向需求端推进，后续部分城市包括限售限购限贷在内的需求端政策存在视销售情况而因地制宜调整的可能，此外地产融资政策亦有动态调整的优化空间。当前市场对于地产信用问题预期仍显悲观，“政策修复-销售修复-信用修复”过程中，银行板块投资有望迎来情绪面和基本面的双重修复。

个股选择可遵循两条线索：1)优质银行：估值溢价有望延续，盈利领先带来持续阿尔法收益，如招商银行、平安银行；2)改善银行：盈利弹性源自收入端稳定增长和拨备端充足有效，叠加当前中低估值则股价存在重估空间，包括兴业银行、邮储银行、南京银行和江苏银行。

（文章来源：中信证券研究）