投资摘要：

每周一谈：房基本面持续承压政策调节需求迫切本周3 月房地产中观数据发布，各项指标均较1-2 月数据有所下行，行业基本面压力加大，“稳增长”背景下，留给基本面复苏的时间已不充裕，可进一步期待政策宽松，尤其“因城施策”的空间及范围进一步打开。

建安投资及土地购置双弱，房地产投资短期持续承压：

房地产开发投资累计同比增速0.7%，较上月下降3 个百分点，单月同比增速-2.4%，较上月6.1 下降个百分点。土地购置费累计同比增加0.6%，单月同比减少6.2%，环比减少17.5 个百分点，建安投资累计同比增速为0.7%，较上月减少0.8 个百分点，单月同比增速-0.3%，较上月下降1.9 个百分点。

3 月土地购置费及建安投资均呈下行，导致房地产投资进一步下滑。土地购置费由单月同比11.8 个百分点涨幅大幅回落至-0.3%，同时叠加施工端维持弱势，房地产投资出现进一步下行。随着土地成交价款结算主体逐步转入2022 年，土地市场成交弱势影响将逐步显现，短期房地产投资仍将承压。

销售单月增速已位于历史性低位，政策调节仍需发力：

商品房销售面积及销售金额3 月累计同比分别减少22.7%、13.8%，环比减少3.5 个百分点、减少4.2 个百分点。销售面积及销售额单月同比分别为-26.2%、-17.7%，环比减少6.9、17.7 个百分点。

3 月单月销售面积及销售额同比增速已是自2008 年11 月以来的最低位(不考虑疫情影响的2020 年初)。疫情影响下，原本疲弱的商品房市场热度进一步走弱，需求端情绪急需政策调控进行逆周期干预调节。

销售类资金进一步下行，开发资金来源持续承压：

房地产开发资金来源累计同比减少19.6%，环比减少1.9 个百分点，3 月单月同比减少23 个百分点，环比下降5.3 个百分点。国内贷款、自筹资金、定金预收款、按揭贷款单月同比增速分别为-29.7%、-2.3%、-37.5%、-22.1%。

供应端资金来源相对稳定，需求端资金来源跟随市场下行。按揭贷款和定金预收款单月同比增速分别连续4 个月、7 个月下行，与销售市场保持较强一致性，未来仍需等待需求回温；国内贷款重新回落，自筹资金则保持回升并首次出现单月同比正增长，融资环境小幅改善。

新开工、竣工、施工均表现弱势：

房企2022 年新开工面积累计同比减少17.5%，竣工面积同比减少11.5%，施工面积同比增加1%，分别较上月减少5.3、1.7、0.8 个百分点。月度口径来看，新开工面积同比减少22.2%、竣工同比减少15.5%、施工减少21.5%，分别环比减少10.1、5.7、23.3 个百分点。

新开工、竣工、施工在3 月均表现疲软。新开工主要受房企拿地力度减弱以及谨慎投资心理影响，当前推盘以已开工货源为主，导致同比下行幅度较大；竣工则因其预售资金监管政策，对房企资金流贡献比例低，优先度相对滞后同样表现小幅回落，但“保交房”政策下整体下行空间有限。

数据追踪(4 月11 日-4 月17 日)：

新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-52 PCT、-37 PCT，一线城市-66 PCT，-35 PCT，二线城市-72 PCT，-69 PCT，三线城市-19 PCT，+10 PCT。

二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-37 PCT，累计同比-31 PCT。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+9 PCT，成交建筑面积累计同比-13 PCT，成交金额累计同比-50 PCT，土地成交溢价率为1.79%。

城市行情环比：北京(+106 PCT)，上海(-26 PCT)，深圳(+15 PCT)，南京 (+15 PCT)，杭州(+112 PCT)，武汉(+23 PCT)投资策略：

行业基本面压力较大，在“稳增长”背景下基本面复苏的迫切性日渐增加，后续可进一步期待政策的进一步宽松，尤其可期待“因城施策”在城市能级、在放松力度上的提升。

警惕房企年报变脸以及资金风险先于基本面好转爆发，策略上优先选取稳健经营龙头企业，民营企业估值修复行情可作持续关注，但需紧盯行业指数整体走势以及企业自身实际情况，顺势而为，参与需慎重。

建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、新城控股、金科股份等；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。

（文章来源：申港证券）