疫情冲击，一季度深圳写字楼需求明显受到压抑。据第一太平戴维斯最新发布的《2022年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》报告显示，今年一季度，深圳写字楼租赁需求受本地疫情冲击，净吸纳量环比下降82.8%。

写字楼去化压力大空置率再度上升

2021年，深圳经济运行稳中求进，地区生产总值同比增长6.7%至30664.9亿元，两年年均增速为4.9%。其中，第三产业增加值同比增长7.8%至19299.7亿元，持续带动深圳经济发展。

写字楼方面，2022年第一季度，深圳有两个项目交付入市，为市场带来10.6万平方米甲级写字楼面积。

截至季末，全市总存量升至939.4万平方米，环比扩张1.1%。一季度，深圳甲级写字楼租赁需求放缓，加之三月市场因疫情原因接近停滞，全市季度净吸纳量环比下降82.8%，录得7.6万平方米。受此影响，全市平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升0.1个百分点，至22.8%。

季度内，信息技术、金融、零售与贸易行业仍为租赁需求主要来源。受部分项目面临的去化压力及年内百万量级新增供应的影响，业主议价态度倾软。全市平均租金降至人民币每平方米每月182.9元，租金指数环比下降0.9%，同比下降0.6%。

2022年第二季度，深圳预计有四个新项目入市，共为市场带来44.6万平方米新增供应。受2022年百万量级新增供应及疫情复发的影响，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率预计再度上升。尽管经济增长稳定，但大量的新增供应或将加剧市场竞争，全市平均租金料将持续下跌。

零售部分业主因经营压力降租

受本地疫情冲击，深圳消费市场增速放缓。2022年1-2月，深圳全市社会消费品零售总额累计人民币1,515.84亿元，同比增长2.3%，增幅较全省低2.1个百分点。其中，餐饮业态受最显著影响，行业收入同比下降8.1%。

本季新增供应有限，叠加疫情管控升级的影响，市场整体表现较平淡。全市季度净吸纳量环比大幅下降，至5.1万平方米。尽管如此，标杆项目的优化调改仍有序进行。期内，位于罗湖、南山的部分项目陆续迎来多个国际品牌开业或扩张，项目入驻率有所上升。受此推动，全市平均空置率环比微降0.2个百分点，至7.2%。

季内，区域标杆项目租金稳中有升，但防疫管控令部分项目经营承压，业主适度下调租金。截至季末，全市平均租金降至每平方米每月629.3元，租金指数环比微降0.3%。受本地防疫措施影响，且考虑到各地疫情点状爆发所带来的不确定因素等，深圳原拟定于二季度入市的项目延期至下半年。2022年下半年，预计全市将迎来合计44.7万平方米新增供应。

随着本地疫情逐步受控，品牌扩张活动料将恢复，全市空置率有望继续下降。区域标杆项目经营表现有望持续提升，非核心商圈项目经营亦将因居住人口的持续增长获益，其租金亦有较大上升空间。得益于此，全市平均租金预计上调。

住宅成交面积环同比降幅均超30%

受春节假期及市场情绪犹待回暖的影响，开发商继续推迟项目开盘时间。截至2022年3月20日，深圳一手住宅市场供应面积环比下降88.2%，至29.3万平方米。

同期，鉴于春节假期令部分看房活动推迟，叠加年后新一轮疫情的持续影响，全市成交面积环比下降35.8%，同比下降50.5%，至86.5万平方米。其中，核心区成交面积达37.6万平方米，占总量的43.2%，环比提升29.6个百分点。

季内，受南山、福田等核心片区成交均价较高影响，全市成交均价结构性环比上升17.2%，至人民币每平方米71,375元。

2022年第二季度，预计政策将继续释放回暖信号，进一步利好刚需购房者。同时，开发商融资环境有望适度放宽，将在一定程度上缓解房地产企业流动性危机，促进行业良性循环发展。

根据深圳住房“十四五”规划，市场供应预计持续增加。此外，深圳的经济政策及人口基本面均表现积极，市场潜在需求将持续维持旺盛，成交量将随之增长。“稳地价、稳房价、稳预期”仍为主基调，预计深圳一手住宅价格将总体维稳。

作为中国未来最具发展潜力的区域之一，深圳已经成为各类投资者战略部署重镇。预期2022年，国内资金会有所放宽，在境内外资金相对宽裕的背景下，更多机构投资者会持续关注国内优质投资机会，核心区域带稳定收益的存量商业、办公、酒店等物业受专业投资机构追捧。在租赁市场的稳定发展及大湾区利好政策的强势加持下，机构投资者将长期看好深圳市场并逐渐接受现有的投资回报率，给予未来的深圳更高的溢价预期。

第一太平戴维斯认为，深圳正处于粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇期。在2022年开年疫情反复的冲击下，深圳房地产大宗交易市场表现出强大的韧性，将会在持续迸发出新投资机遇和活力。

（文章来源：证券时报·e公司）