日前，华夏中国交建公募REIT(场内简称：中交REIT，代码：508018)的火热“吸金”持续引来了众多投资者的关注。

4月12日，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

据了解，华夏中国交建REIT此次发行累计吸金超1500亿元(比例配售前)。

事实上，继华夏中国交建REIT被火热认购后，广州交通投资集团有限公司、深圳市人才安居集团、北京京能国际能源股份有限公司等多家城投企业，亦相继步入公募REITs。

与此同时，2022年公募REITs首战“火热”有望给城投企业带来转机。有机构指出，城投公司与基础设施公募REITs的底层资产天然契合，城投公司有望迎来“春天”。尽管如此，但公募REITs对城投而言，仍面临巨大的挑战。

中关村发展集团资深专家董晓宇告诉《中国经营报》记者，由于公募REITs对底层资产要求严格，且公募REITs专业性、政策性极强，因此城投公司在提高资产的运营质效、培养优质项目、运营管理水平以及掌握公募REITs的实操等多个方面均要有新突破。

公募REITs“引爆”资本市场

2022年首单公募REIT——华夏中国交建REIT最终配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

4月12日，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。公告显示，华夏中国交建REIT公众发售部分的配售比例为0.84%，该配售比例不仅刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，也令该成品成为唯一配售比例不足1%的公募基金。

值得一提的是，华夏中国交建REIT此次发行累计吸金超1500亿元，(比例配售前)，而战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位。

至于为何公募REITs 受到追捧，董晓宇认为，这与公募REITs产品收益稳定且稀缺不无关系。“当前资本市场波动较大，优质投资品不足，公募REITs产品属于稀缺投资品，其收益较为稳定，因此引发市场上投资者的追捧。”

有分析人士认为，考虑到城投公司与基础设施公募REITs的底层资产天然契合，则城投主体或可搭乘REITs市场加速扩容的东风，转型成为基础设施市场化运营主体。

事实上，记者了解到，继华夏中国交建REIT受到热捧后，在首批上市的9只公募REITs中，已有2只REITs的发行人为城投公司主体，原始权益人分别为浙江沪杭甬高速公路股份有限公司(浙江交投为控股股东)与广州交通投资集团有限公司，主营业务均为交通道路投资，收入来源于公路收费。

记者进一步梳理发现，近期也有越来越多的城投企业陆续投入到发行基础设施REITs产品的队列之中。

4月13日，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

据了解，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。

同日，广州科学城集团发布招标公告，根据科学城(广州)投资集团有限公司和广东广咨国际工程投资顾问股份有限公司签署的委托协议，现委托广东广咨国际工程投资顾问股份有限公司全资子公司广东省国际工程咨询有限公司，就科学城集团公募REITs总协调人项目进行公开招标。

据了解，科学城集团拟以持有的资产申请发行公募REITs，本次拟通过招标确定本项目的总协调人。规模不超过30亿元，拟分期发行。基础资产为科学城集团持有的资产，包括但不限于保障性租赁住房、产业园区等资产。

此外，4月14日，北京能源国际控股有限公司已开展基础设施REITs试点申报工作。

据悉，京能国际本次拟以300MW和100MW两座光伏电站作为基础资产设立公募REITs，公司拟自持51%的份额以保持对基础资产的绝对控制，同时公开向市场投资者募集49%的份额。净募集资金用于光伏发电项目的新建或并购，以拓展公司业务规模。

城投转型迎新机遇

“城投公司热衷发行公募REITs，是其主动进行发展模式转型、主动做好与市场投融资对接的重要举措。”董晓宇告诉记者，得益于国家有关部门持续出台政策，加大投融资创新力度，推动重点项目实施，使得城投企业在公募REITs的转型道路上看到了希望。

“城投企业发行公募REITs将有利于盘活存量资产、实现资产证券化，打通资产上市循环投资的通道，其次是有利于资金回笼，化解债务压力，降低经营风险；不仅如此，通过公募REITs，还有利于城投公司从投融资平台向市场化资产经营平台的转型，有效解决多年积累的城投债务风险。”董晓宇进一步解释。

事实上也确实如此，得益于国家有关部门持续出台政策，公募REITs基金逐渐成为地方城投公司市场化转型的新机遇。

早在2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，其中明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金试点工作，这也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。

2021年5月，首批9单公开募集基础设施证券投资基金(REITs)获批，目前均已上市平稳运行。

2021年7月，国家发展改革委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，进一步增加了公募REITs的试点范围，其中与城投公司直接相关的是“市政基础设施的停车场项目、保障性租赁住房”。

现如今，公募REITs基金中80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，以基础设施项目为底层基础资产，依托基础设施项目的运营及维护获得基金价值提升，为投资者分红。

现代咨询指出，当下，我国经济下行压力犹存、疫情影响下的企业投资与居民消费尚未完全恢复，基建投资对我国经济增长具有关键性作用。然而近年来我国基建投资增速却逐渐放缓，其中融资渠道受限是原因之一。

从地方政府的角度来看，在地方政府债务规模日渐扩大、“隐性债务”核查愈发严格以及PPP项目监管日趋规范的背景下，基建项目融资渠道不断缩紧。而公募REITs填补了我国金融产品的空白，其能够有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率；同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

即便如此，公募REITs对于当地政府以及城投企业而言，仍面临着诸多挑战。

“首先，城投公司要提高对参与公募REITs的认识和发行意愿，在合理利用资本市场方面有新突破；其次，由于公募REITs对底层资产要求严格，因此城投公司在提高资产的运营质量和效益、培养优质项目方面要有新突破；最后，由于公募REITs专业性、政策性极强，城投公司在提高运营管理水平和掌握公募REITs的实操方面要有新突破。”董晓宇认为。

也有业内人士指出，真正拥有稳定现金流基础设施资产的地方城投平台，融资渠道一般较为通畅，不太可能存在融资难的问题。并且，通过公募REITs融资意味着资产要出表，对这些平台后续的评级和债权融资可能产生不利影响，使其发行公募REITs意愿不高。相反，那些真正现金流紧张、融资需求较高的平台，往往很少拥有符合公募REITs底层资产标准的资产。这样的错配，或使得短期之内REITs产品规模扩大存在困难。

（文章来源：中国经营网）