4月以来，各地“因城施策”释放积极信号。在“房住不炒”的基调下，激励需求端、纾困开发商的城市也由三四线向二线以及省会城市蔓延，支持力度不断加强。

4月26日晚，一则《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》在网络上流传，其核心内容是，佛山市满5年的商品住房不计入居民家庭拥有住房套数。

作为大湾区的核心城市之一，佛山调整限购引起热议。《中国经营报》记者联系佛山住建局求证，官方谨慎回应称，文件尚属内部文件，待调试完成后会对外公布。

而在此十天前，省会城市昆明也加入调控队伍。相较于其他城市侧重对需求端的支持，昆明以为企业纾困和去化商业库存为主，并从优化住房金融服务、鼓励多种方式回迁安置等8个方面制定了25条相关措施。

据中指研究院检测，4月的前三周，已有50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策超70条，数量和力度明显高于前3个月。

相较于此前三四线城市为主的调整，省会城市能否成为楼市健康发展和良性循环的加速器？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，省会城市其政策具有标杆效应，在保持“房住不炒”的前提下，限制性措施或将进入新一轮“退出潮”。

需求端企业端全面发力

继郑州、哈尔滨、南京等城市后，又一省会城市出台楼市新政。

4月16日，昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》(以下简称“《意见》”)。其中在优化住房金融服务方面，《意见》提出，加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例，更好满足购房者合理信贷需求。

《意见》出台后的第三天，昆明市住房公积金管理中心率先响应。该机构明确，将公积金双职工家庭的贷款最高额度提高到80万元；缴存公积金单职工家庭，贷款最高额度为50万元。

除了调整公积金贷款额度外，二套房首付比例也由50%调整为30%；首次使用公积金贷款的首付不变，仍为20%。

昆明此次调控的方向并非仅在需求端，针对供给侧的措施甚至更为精细化。记者留意到，为了纾解疫情期间房地产开发企业困难，《意见》规定，土地出让价款在2021年6月1日~2022年12月31日缴纳的，企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的，各期缴款时间均可在原合同约定时间延期60日。延期缴款期间(60日内)不计违约金，不计利息。

此轮调控中，“商业商务用房去化”任务被摆在了首要位置。《意见》提出：鼓励将商务办公用房改造为保障性租赁住房；允许将已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地用于公共服务设施；鼓励将闲置的商业办公用房用于打造“双创中心”、发展楼宇经济及非学科类培训等多种业态。

而这背后是昆明市场庞大的去化压力。中指院数据显示，截至2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万平方米，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。在国家统计局发布的最新住宅销售价格变动情况中，2022年3月，昆明新房价格环比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比下降0.5%。

部分城市楼市回暖

实际上，打响省会城市激励政策“第一枪”的当属南宁，随后郑州发布了楼市调控“十九条”，包括部分优化限购、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化，引起市场广泛关注。

这其中最具代表性的政策是实行“认贷不认房”，即郑州对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，执行首套房贷款政策，首付比例将由此前的60%降至30%。这也是首个“认房又认贷”的重点城市。

二线省会城市的调控大门陆续打开。据记者统计，今年以来，包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个省会城市因城施策调整房地产政策。调控内容包括降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例、取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。

值得关注的是，在郑州、哈尔滨、福州等第一批省会城市调控支持楼市后，市场出现了回暖迹象。

克而瑞数据显示，3月份，郑州、哈尔滨、福州二手房价格环比跌幅收窄0.1个至0.2个百分点。郑州项目来访量和销售流速稳步提升，单项目月均到访量和月均流速分别达到了325组和20套，增长1倍有余；二手房带看量达到了5万余组，环比增长140%。

中指研究院指出，4月以来，已有50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策，明显高于前3个月。在3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，多地优化调整力度加大，政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。

亿翰智库认为，房地产市场得到相应的修复，且各级城市已经出现明显的分化。相比三四线城市，二线城市的放开对市场更有积极影响。三四线本身更多是刚需群体，一直没有过多的政策限制，政策放开与否影响偏弱。二线城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的释放将会对市场有积极的拉动作用。

“房住不炒”仍是红线

记者留意到，目前发布宽松政策的城市多为楼市相对冷清的区域，而热点区域、房价涨幅较大的城市并无明显调整，或调控力度对相对较小。

甚至在某些热点城市有进一步规范和收紧动作，例如近日广州对“接力贷”规避限购的排查，苏州加强预售资金监管等，依然强调规范和纠偏。

在李宇嘉看来，当前非热点城市限购限售退出的概率大，但东部热点城市退出可能性小。一方面，东部热点城市库存很低；二是吸取上一轮暴涨的教训，要保持政策定力；三是货币宽松、利率下降、纾困疫情冲击等政策，客观上会有助于热点城市楼市，只是政策有一定时滞，需要耐心等待。

4月26日晚，一份名为《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》的文件流出，引发市场关注。

该文件核心要点是，对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房，不计入居民家庭拥有住房套数，进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验。即满5年的二手房不再纳入限购范围。

不过，这份文件并未在佛山市住房和城乡建设局的官网挂出。佛山市住建局向记者回应称，文件属内部工作流程，目前正在积极协调相关部门对业务系统功能进行调整完善，待调试完成后会正式对外公布。

“佛山经过近两年的调控，房价涨幅已回归合理区间运行，阶段性调控已达到预期。该政策支持改善型住房需求，仅对部分政策进行调整，合理引导预期，以‘五年’为界，避免短期炒作的基调未改。”李宇嘉表示。

实际上，官方对房地产市场的功能定位认识一直在不断深化。去年年底中央经济工作会议、今年《政府工作报告》均强调要在坚持“房住不炒”前提下支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

东兴证券表示，目前，因城施策的调控政策放松从低能级城市逐渐走向高能级城市，市场的健康稳定发展，既是防范化解风险的需要，也是行业向新发展模式转型的基础。

（文章来源：中国经营网）