楼市寒意不减,房企开年不利。根据上市房企陆续公布的销售情况简报,金地集团、龙光集团、时代中国控股、花样年控股等多家房企1月份销售额均有较大幅度的同比下滑。机构数据则显示,1月份TOP100房企销售额均值同比下降近23%,整体同比下降近40%。

1月末到2月初,往年常见的返乡置业热也不见踪影。CRIC数据显示,1月24日-2月6日期间,40个重点城市新增供应量较2021年同期下降了23%,较2019年下降了20%。

对此,中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时认为,疫情管控对返乡置业产生了比较大的影响,大众对楼盘销售的关注度有所下降,行业销售额负增长是目前房地产市场的整体体现。

行业整体销售规模同比降四成

数据显示,金地集团1月实现签约金额149.6亿元,同比下降38.36%;龙光集团1月权益销售额为90.1亿元,同比下降43.72%;时代中国控股、花样年控股1月销售额分别同比下滑14.40%、77.77%。

陷入负增长不是个别现象,克而瑞数据显示,1月份TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元,单月业绩规模同比降低39.6%,较2021年月均水平降低43%。

另据中指研究院统计数据,2022年1月,TOP100房企销售额均值为61.8亿元,同比下降23.1%。其中,销售额超百亿的房企为15家,同比减少14家;销售在50亿-100亿的房企为22家,较去年同期减少31家。

面临销售压力,房企出于加快回笼资金的需要,以价换量现象增多。从销售均价来看,1月龙光集团权益销售均价同比下滑47.07%至1.78万元/平,相较于去年同期几乎腰斩,环比也下降了27.68%;时代中国控股、花样年的销售均价同比分别下降16.58%、11.62%,环比分别下降4.78%、2.58%。

据贝壳研究院统计,2022年1月份新房市场成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平,新房市场或开始进入筑底阶段。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示,行业负增长之际,需要行业监管部门以及涉房金融部门根据市场变化和需求现状,共同制订促进市场复苏与行业回暖的政策措施,促使房地产行业尽快实现良性循环。

陈晟认为,政策上针对刚性需求和改善性需求的购房者需要有鼓励措施。另外,针对一些受到信用危机影响的开发商楼盘,要迅速地动用国企、央企的纾困基金,使得楼盘能够正常的交付,恢复购房者的预期。

返乡置业热消退

从过往经验看,年底不少开发商往往会打出“特价房”“年底巨惠”等口号,用低价来吸引购房者拉动销售。但今年,这一愿景有所落空。尽管各地楼市春节不打烊,但购房者购房意愿并不强烈,成交较为有限,难以成为支撑房企销售的大梁。

例如,以三四线城市布局见长的房企碧桂园1月份权益销售额为363.60亿元,同比下降9.82%;销售均价为7870.13元/平,同比下降10.99%。

CRIC监测数据显示,2022年1月31日-2月6日春节周期间,除了上海、南京等少数热点城市有少量供应外,多数城市均为零供应,40个重点城市成交量仅为44.5万平方米,环比下降84%,同比下降40%。中指研究院数据显示,1月31日-2月6日,重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。

据中原地产首席分析师张大伟透露,相比疫情前正常年份,2022年春节返乡置业成交量锐减三成以上。

在柏文喜看来,返乡置业热消退背后可能有两个原因,一是“就地过年”减少了春节期间的返乡人数,而春节往往是返乡置业的最重要时间点;二是房地产市场结构变化与“房住不炒”政策已让三四线城市的房产投资功能大大下降,跌价风险提升,导致返乡置业的积极性大大下降。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅对《证券日报》记者表示,返乡置业热消退的直接原因是受到新冠疫情影响,尤其是进入到春节前夕,我国多个城市发生了散发本土病例,疫情防控下返乡人群锐减。

“背后的根本原因在于,近两年高压调控之下,投资性购房需求逐渐萎缩,刚需又不足,无法消化地方过剩的供应。”袁帅认为,近两年返乡置业的购房者主要目的是考虑到房价未来有增长空间,希望享受房产升值红利,红利减少之后返乡置业热的消退也就成为了必然。

压力之下,楼市一系列积极信号在释放,有望给予购房者一定信心。据贝壳研究院报告,1月央行下调LPR,北海、南宁、自贡和福州分别出台了公积金调控政策,降低公积金购房门槛。

中信证券最新研报认为,按揭贷款利率相对于LPR的溢价(改革前则为相对于基准利率)在2021年三季度达到了历史性的高点。这为2022年起按揭利率较快下行提供了势能。随着存量按揭贷款需求释放完毕,金融机构为了争取更大份额而下调按揭定价的行为,将有助于在2022年3月后稳住中国房地产市场,但又不会出现房价明显上涨。

(文章来源:证券日报网)

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