2021年三季度以来，地产行业进入寒冬，房地产销售下行，回款下降，违约加剧，融资受限，房企拿地也普遍减少，流动性危机凸显。
进入11月，全国楼市的降温态势仍在持续。不过，年关将至，政策暖风频吹，房地产销售增速有企稳回升迹象，预计房地产开发投资也将回暖。
一、政策篇：债务融资政策放松，多策并举稳定楼市供需平衡
11月，从中央到地方，维持房地产稳定的政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。
中央层面，频繁释放维稳信号。11月9日，中国银间市场交易商协会举行房企代表座谈会上明确了监管机构将在房企发债方面给予支持，会议显示招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等房企均有后续发债计划。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该会议是去年三道红线政策以来，首个对房企发债释放暖意的会议，说明房企后续在银行间市场中发债的空间增大。包括短期融资券、中期票据等发行规模会上升，且获批的节奏会加快，有助于房企更好地改善现金流。
地方层面，多策并举稳定供需两端市场预期。北京、深圳、广东等10余个城市陆续出台包括房企资金监管、房地产市场秩序整治等行业监管，以及加快发展保障性租赁住房等政策。
同时，11月各地陆续公布了三批次集中供地，重点城市土拍规则呈现大调整，限地价、摇号、提品质基本成标配，试点现房销售、限制企业参拍地块数量等或成为新的关注点。
展望未来，克而瑞研究中心认为涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。一方面，支持房地产企业合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。另一方面，那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
二、楼市篇：70城房价继续下跌但幅度收窄，稳中有降为主旋律
国家统计局数据显示，2021年前11月，商品房销售额和销售面积分别约16.17万亿元(人民币，下同)和15.81亿平方米，同比增长8.5%和4.8%;比2019年同期增长16.3%和6.2%，两年平均增长7.8%和3.1%。
增速方面，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从今年1-2月的高位一路下滑，今年前11个月较前10个月分别收窄2.5个百分点和3.3个百分点。
图片来源：国家统计局
单月来看，11月商品房的销售额和销售面积分别为1.45万亿元和1.51亿平方米，较10月的销售业绩微涨，但不及去年同期水平即销售额1.73万亿元、销售面积1.75亿平方米，分别同比下降约16.18%和13.71%。
但值得一提的是，11月商品房销售面积及金额虽在下跌，但跌幅明显收窄，70个大中城市的房价跌幅趋势亦放缓。
2021年11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。
统计局数据显示，11月新房、二手房价格上涨城市均创年内新低且均降至个位数。11月新房价格上涨城市9个，二手房价格上涨城市仅3个，实为罕见。整体来看，11月新房价格指数环比下跌超0.3%，二手房价格指数环比下跌近0.4%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信贷适度宽松之下，新房优势可能更明显，二手房外部环境欠佳，房东和购房者观望情绪明显。
另一方面，天风证券表示，考虑到近期房地产行业风险事件频发，房企信用评级频繁下调影响到整体购房者信心，房屋按时交付存在不确定性，加大了房屋销售市场的观望气氛。
从未来市场发展方向来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，尽管中央经济工作会议提出要在需求端进行适当扶持，但当下市场和行业环境与过去不同，当前住房供需矛盾、居民杠杆率、收入预期、购房者心态、房价水平等都发生了很多变化，在资金方面未来不可能再放水。
三、房企篇：房企销售下滑延续，全年目标完成率承压
全国来看，11月，尽管政策环境有边际改善的趋势，但房企销售情况不容乐观是不争的事实，市场降温态势非常明显。
资本邦从2021年前11月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对该等房企11月单月以及前11月的销售额、销售面积及年度目标完成度进行盘点。
11月单月，20家典型房企中，有85%的房企出现销售额和销售面积双降局面，且下跌的幅度普遍进一步扩大。
无论从销售额还是销售面积来看，下滑幅度最大的均是佳兆业集团，其单月销售额和销售面积为10.06亿元和6.15万平方米，同比下降91.97%和91.35%。
消息面上，11月初，佳兆业集团担保的理财产品出现兑付逾期为导火索，叠加债务违约资金受限，佳兆业流动性危机不断升级，随之而来的是评级下调、高息美债即将到期、销售额持续下滑等多重不利因素逐渐增多。
反观20家房企中，单月销售额增速排名第一的是越秀地产，同比增21%至133.49亿元，单月销售面积增速第一的是雅居乐，同比增16.45%至99.8万平方米。
前11个月，大部分房企累计销售呈现同比增长态势，但不乏部分房企的累计增速已由正转负。
两家头部房企碧桂园和万科企业，在前11月均出现累计销售额和累计销售面积同比双降，前者分别同比下滑4.02%和3.55%;后者分别同比下滑6.37%和14.09%。
从年度销售目标完成情况上看，房企销售形势依然严峻的环境下，全年目标完成率承压吗，年末去化压力堪忧。
20家典型房企中，有18家房企披露了年度销售目标或者目标增速。按时间进度来测算目前房企目标完成率应至少在91.66%以上才有望完成计划。依此数据来看，仅金地集团一家房企达标，其目标完成率为93.8%。另外，有4家房企的年度目标完成率不足8成，分别为万科企业、中南建设、佳兆业集团和弘阳地产。
克而瑞研究中心分析认为，年末随着企业冲刺全年业绩，成交有望企稳回升，但整体回升幅度或有限。整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，加大供货和优惠力度、“以价换量”仍是企业促进成交去化的必要手段。
安信证券首席经济学家高善文则认为，下阶段房地产行业的商业模式转向高质量增长、精细控制。随着政策的明显调整和转折，房地产行业的最坏情况或已过去，流动性危机将得到有力控制。房地产行业在很大程度上，或许可避免此前大家所担心的硬着陆局面。
四、投资篇：开发投资增速连续9个月收窄，企业拿地不甚积极
销售数据不佳，一定程度上影响房地产开发投资的积极性，叠加房企资金端压力不减，尽管11月全国房地产开发投资增速维持正增长，但已连续9个月收窄，且该指标连续三个月维持个位数的水平。
统计局数据显示，1—11月，全国房地产开发投资13.73万亿元，同比增长6.0%;比2019年1—11月增长13.2%，两年平均增长6.4%。
图片来源：国家统计局
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱指出，1-11月投资增速已经降至低于去年同期水平，随着政策环境好转，高层频频定调信贷环境流动性充裕，市场信心上升，房企的投资信心逐步恢复，虽然房地产开发投资增速持续收窄，但收窄力度减小，预计明年1月开发投资增速将会好转。
房企审慎态度下拿地积极性亦有所减弱。11月虽有上海、南京、苏州等多城市集中供地，但企业拿地越发谨慎。2021年1-11月，中指研究院跟踪的TOP100企业拿地总额约2.35万亿元，同比下降17.7%，门槛值为59亿元，与去年同期73亿元相比下降14亿元，降幅增加。
图片来源：中指研究院
单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额亦创新低。
从城市等级分布来看，受集中供地城市影响，前11月，50家代表房企在一、三四线城市拿地面积占比上升。其中，一线城市拿地面积占比上升1.2个百分点，三四线城市拿地面积上升1.8个百分点。
从城市群分布来看，房企拿地关注热点区域城市趋势显著。1-10月50家代表房企1-11月50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升。
图片来源：中指研究院
整体来看，房企拿地较为冷静。诸葛找房数据研究中心关荣雪表示，当下融资环境的改善对房企拿地热情有一定的提升，但由于年末房企债务较为集中且体量不小，资金流分配用于偿债的占比较高，因此拿地热情提升有限。
另一方面，关荣雪认为，房地产市场已从注重规模速度逐渐进入质量效益的时代，盲目扩张导致企业面临危机的情况早有先例。鉴于此，尽管融资适度放开，但房企拿地或仍较为谨慎。
五、融资篇：单月发债规模有所回升，融资呈现结构性修复
前11个月，发债规模继续收缩。贝壳研究院统计，前11月房企发债累计约8466亿元 (人民币，下同)，同比下降19%，金额规模减少1990亿元。
融资结构上看，仍以境内债券规模为主导。境内1-11月累计发债规模约5978亿元，同比下降约6.3%，占整体规模约71%;境外方面，1-11月累计发债折合人民币约2487亿元，同比下降约39.0%，降幅进一步扩大，占比降至30%以下，维持近五年来低位。
不过，随着政府端积极信号显效，房企单月发债规模有所回升，尤其境内融资规模出现环比修复性上涨。
11月单月，房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。其中，11月境内债券共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%，同比减少17.7%。
值得注意的是，11月房企偿债压力较10月有所缓解，到期债务规模为731亿元，环比减少5.3%，同比减少12.7%。同时，月内包括括阳光城、中国奥园、花样年等多家房企获债务展期以应对阶段性资金困境。
11月阳光城宣布对即将到期的三笔美元债进行要约交换，并在11月末通过了三笔美元债的展期方案;同时公司12.7亿元的购房尾款ABS计划、6.37亿元的“18阳光04”，以及“20华济建筑ABN001”等多只债券，也获得展期。
11月22日、24日、29日，中国奥园发行的“中山证券-奥创二期资产支持专项计划”展期方案、“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”的展期方案、“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”国内私募债，均获得展期。
但据贝壳研究院分析，预计12月房企到期债务规模800亿元，房企偿债仍呈高压。距离年末仅剩1个月时间，房企将会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略。
除了积极获取债务展期，资本邦注意到，为促进自我良性运转，11月，房企再现配股潮以增厚资本金。据国盛证券研究所统计，11月共有奥园健康及旭辉控股在内的3家房企进行配股。
11月9日，旭辉控股发布公告称，将以供股的方式按每股4港元的价格发行4.19股新股，募集约16.76亿港元，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股。此次供股所得款项净额(扣除开支后)估计约16.65亿港元(假设已发行股份数目于记录日期或之前并无变动)。
此外，碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务等物管公司也跟随母公司进行配股，进一步改善母公司的财务杠杆水平。
从募集资金用途来看，房企主要将其用作资金储备、偿还贷款和用作一般企业运营资金。
结尾
对于12月楼市走向，交通银行在研报中分析，12月是房地产行业的推地季、施工季、收官季，但预计土地成交量仍可能是近五年来同期的最低水平，不过开发投资增速下滑幅度将减缓，成交量环比将有明显提升。另外，由于需求难以在短期内显著放量，成交累计同比增速仍将徘徊在低位。
展望2022年，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2021-2022)》认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化，人口持续流入、收入持续增长的一线二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。在没有重大政策调整和意外事件冲击情况下，中国住房市场总体将趋稳，预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%，商品住房销售面积增长在-1%至-5%，住房开发投资增速在2%到5%。
头图来源：图虫
