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遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，购房者也会主张要求交房或退房款，多种债权出现冲突，应该优先保护谁的利益？

针对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，《人民法院报》4月21日刊发《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确4月20日起，在商品房预售纠纷中，法院优先保障商品房购房者利益。

具体而言，《批复》第二条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。简言之，只要交了全款，房子就是购房者的（主要适用于住宅购房者）。相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。

如果实在交不了房，要优先给购房者退款，再把剩下的钱按顺序给施工方、银行等主体。即第三条所说的，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。概言之，《批复》明确了购房者的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。而且，批复是司法解释的典型形式之一，虽是最高法对河南高院的回复，却在全国有效。正因如此，要求开发商有房给房、没房退钱，对避免购房者“钱房两空”意义重大。

“与其钱房两空，不如搏一搏。”去年7月，多地烂尾楼购买者“集体停贷”，“不交楼就不还钱”。从情感上说，拿不到房子还要还银行贷款，的确让人心里不舒服。从道理上说，购买者和开发商之间的购房合同、购买者和银行之间的按揭贷款合同，是完全独立的法律关系，开发商不交付就该找开发商。有的购买者认为银行未积极履行资金监管义务，有的则希望引起监管部门重视，所以宁愿征信受影响，还可能被银行起诉，依然选择通过“集体停贷”维权。

由此可以引申两点思考：商品房预售制度下，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。作为弱势一方，购房者如何有效维权、合理合法维权？最高法明确购房者“保房”“退房”均有优先权，不仅增加了弱势方话语权，银行、施工方也会更加谨慎，避免贷款、垫资收不回来，从而缓解预售资金被挪用。另外，现实中，如果遇到烂尾楼，购房者往往不会一开始就选择退房，除了债权清偿顺序的顾虑，还有大部分烂尾项目都是开发商破产或资金被挪用的考量。这意味着项目实际可执行的资产价值非常少，即便是退款，购房者也拿不到多少钱。《批复》明确优先保护购房者权利，实际成效如何，还会受开发商可执行资产等限制。从根本上说，不断加强预售资金监管，给购房者提供合理有效的维权途径，才能减少商品房预售纠纷。

期待更多新招、实招，避免购房者“钱房两空”。（维辰）