统计局公布2022 年3 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为15343 万平米/14196 亿元/13266 亿元/14871 万平米，同比增速分别为-17.7%/-26.2%/-2.4%/-22.2%，前值-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%。

3 月全国商品房销售面积同比下滑17.7%，量价继续回落。3 月销售均价为9252 元/平方米，同比下滑10.3%，环比下滑6.0%。正如我们之前在报告中指出，1-2 月销售均价环比回升与开年之后房企收紧销售折扣有关，且商品房待售面积明显增加，表明库存有抬头的趋势。综合量价水平来看，我们认为当前需求侧依然疲软，市场的实际情况可能较数据反映出来的情况更加严峻。从3 月销售量价全面下滑来看，证明了房地产基本面仍在筑底，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激。

新开工下滑幅度扩大，投资进入负增长区间。3 月新开工面积/销售面积的比值为0.97，前值为0.95，新开工面积仍然低于销售。新开工持续下行，我们认为主要原因如下：首先是销售疲弱，企业补库存动力不足；其次受集中供地及疫情影响，2022 年1-3 月累计土地出让面积下降41.8%，企业土储不足对后续新开工产生负面影响；在保交付的压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应，我们预计上半年新开工走弱的趋势不会改变。3 月房地产投资同比下滑2.4%，我们之前指出1-2 月投资增速较高或与基数较低以及跨年施工带来的建安投资有关，并不具备持续性。我们认为房地产投资的支撑力度仍在走弱，后续或面临进一步下行的压力。

房企资金面继续收紧，贷款融资和销售回款均有较大压力。从资金面来看，3 月份房地产企业到位资金13016 亿，同比增速-23.0%，前值为-17.7%，整体资金面进一步收紧。分项来看，国内贷款融资1420 亿，同比增速-29.7%，前值-21.1%，下滑幅度继续扩大，宽信用并未兑现。需求侧来看，定金及预收款4225 亿元，同比增速-37.5%，前值-27.0%，个人按揭贷款2245 亿，同比增速-22.5%，前值-28.5%。当前银行信贷环境确实有所放宽，或与部分城市降低首付比例有一定关心，但消费者信心仍然不足，销售动能仍在衰退。

行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均。2022 年1-3 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-41.5%、-51.1%、-53.6%和-44.0%。1-3 月TOP10 销售集中度下降至22.3%。

本月房地产行业各项统计指标大幅下滑，也证明了当前行业基本面仍处在筑底过程中。尽管自去年11 月以来，行业政策已有所放宽，但对行业实际基本面的边际改善十分有限。从资金面来看，企业的融资环境依然在收紧，更重要的是而居民部门的预付款和按揭仍在继续下滑，这说明当前需求侧的信心依旧疲软。此前政策呈现出在供需两端均衡发力，但从结果来看并不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在，政策纠偏的预期仍在存在。在供需双弱的背景下，低评级房企仍处在持续失血的状态下，我们认为现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略，继续推荐国企和高信用民企为主的组合。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、 旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且受益于地产复苏的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。

（文章来源：东方证券）