2021年上海新房市场供需两旺，下半年虽因信贷收紧略有降温，但年底风向转暖、信贷放宽又让市场出现翘尾行情。

据克而瑞上海数据，2021年上海商品住宅供应面积为810.58万平方米，同比上涨4.01%；成交总金额为5820.07亿元，同比去年上涨13.91%，对比2017年近乎翻一番，达到近五年商品住宅成交金额最高。

如今，2021年收官，2022年上海楼市又会有哪些新盘入市，呈现怎样的发展态势？

招商“供货王”

据《国际金融报》记者不完全统计，2022年，上海预计将有245个项目入市(未计入第六批集中入市新盘)，分布在上海黄浦、静安、徐汇、长宁、虹口、杨浦、普陀、闵行、浦东、宝山、青浦、奉贤、嘉定、松江、崇明、金山及临港新片区等17个区域。

两百多个新盘主要分为两类，一是此前曾有过开盘记录的老盘新加推，二是去年集中供地中刚刚拍出的新地块有待入市，这类项目有63个。

具体来看，浦东新区作为供应大户有望推出40个新盘，且产品类型丰富，有滨江凯旋门、嘉盈峰、汤臣金桥花园等高端项目，亦有大华斐勒公园、金鼎首府等改善项目，远郊刚需盘如海悦瑄邸、君御公馆等更是不在少数。

其次为临港自贸区，预计供应25个新盘，主要面向刚需群体，房价多在3万元/平方米左右，分布在自贸区蓝湾、102、103、105、环湖等区域，仅个别如颐景园江南院等别墅合院产品总价稍高。

第三大供应区域为青浦区，预计供应徐泾、青浦新城、赵巷、华新、重固、朱家角、白鹤板块的23个项目，其中14个为2021年出让地块预计孵化的项目，占比超六成，房地联动价从重固板块的3.48万元/平方米到徐泾板块的6万元/平方米不等；个别如徐泾板块的虹桥御墅独栋产品往期开盘价高达8.8万元/平方米。

此外，黄浦区预计供应13个项目，静安区11个，徐汇区10个，虹口区、普陀区各9个，杨浦区8个，长宁区2个，松江区达19个，闵行区17个，宝山区18个，嘉定区、奉贤区各13个，金山区9个，崇明区6个。

单从入市项目数量来看，2022年的供应量并不小，而对于未来的销售情况，上海中原地产首席分析师卢文曦预计，成交面积或会较2021年减少一成到一成半。

其认为，随着市场降温，产品会有分化，冷热不均是常态，尤其是远郊没有太多卖点的产品会面临去化压力。不过，由于上海新房品质越造越好，刚需产品越来越少，不管从结构上还是产品上，价格有很强的支撑力，所以即便今年成交量会有收缩，但均价方面预计还是会惯性上涨，但涨幅将小于2021年，同时幅度小于5%。

聚焦到企业端，招商今年发力，预计将推出8个项目，且其中高端盘不少，有招商弘安里项目、招商外滩玺、招商虹玺三个内环项目，还有招商森兰项目、招商曹路项目、招商南山南翔项目、路劲象屿招商徐泾项目、象屿招商江苏狮山徐泾项目5个2021年新获取的地块，货值储备较为可观，预计将为当年业绩提供强有力支撑。

内环供应井喷

供应总量大的同时，上海内环高端、改善项目的入市量亦不菲。经统计，245个入市项目中，有44个位于内环，单价均在10万元/平方米以上，将极大地填补内环新房市场的空缺。

这其中，黄浦区供应量井喷，高达13个项目，多为此前热开楼盘，如新天地板块的翠湖天地，老西门板块的中海建国里、五坊园，豫园板块的露香园、璞玉One，黄浦滨江板块的融创外滩壹号院等。

此外，静安区也有10个内环项目入市，虹口区亦有8个，徐汇区、杨浦区、浦东新区各有3个，长宁区唯二的两个项目均位于内环，普陀亦有2个。

记者关注到，内环多数项目为此前的老盘加推，新项目较少，基本为一些旧改项目以及2020年和2021年出让的地块。

其中，徐汇滨江复星的项目和杨浦江浦上海城建的项目是2021年集中供地时出让的。

2021年6月上海第一批集中供地时，复星集团以51.7亿元总价竞得徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E-03地块，折合楼面价43087元/平方米，新房指导价13.1万元/平方米。根据规划，该地块住宅占36000平方米，预计可供应350套房源。

同年10月，上海第二批集中供地时，上海城建以41.4亿元价格竞得杨浦区江浦社区D-05普通商品房地块(江浦街道162街坊)，成交楼板价68060元/平方米，新房指导价10.99万元/平方米。

事实上，2021年上海新房市场抢购潮频现，具有一定指向标意义的高端市场也不遑多让，当年入围分数线最高的10个新盘中，9个为单价10万元以上的高端项目。

成交方面，据上海中原地产数据，2021年上海豪宅(总价千万以上)成交约1.1万套，占全市总交易量12%；这其中1000万-1500万元的“入门级”豪宅成交比重最大，几乎占豪宅交易总量的一半。

卢文曦指出，豪宅市场热销原因多样，一方面由于新房限价，豪宅普遍出现一二手房房价倒挂的现象，最为典型的是复兴珑御，价差达三四百万元；另一方面上海已经进入改善时代，在“房票”稀缺的背景下，市中心房源尤其是大平层成为了购房者的最佳选择，且2021年市场火热、信贷宽松，也起到一些推动作用。

对于2022年上海高端市场的情况，“今年对于楼市的信贷政策不会像去年那么宽松，在此基调下豪宅市场成交活跃度会有所下降。”卢文曦预测，一些“入门级”豪宅成交还会保持一定惯性，尤其是市区房源本身的稀缺性会开一个盘热一个盘；而超过5000万元的超高总价房源，受到信贷收紧的影响会显著一些。

12盘预定热销

在2021年入围分数线最高的10个新盘中，6个位于内环内，3个位于中外环间，1个位于外环外。

这也凸显出除内环高端项目易引发抢购潮外的另外两个热门板块——浦东前滩和青浦徐泾。

2021年，上海浦东前滩板块供应两个新盘晶鸿名邸和东方惠雅，认购入围分数线分别达到了97.23分、87.44分，在开盘选房当天分别获得零弃号和两人弃号的佳绩，被合称为2021年前滩“大小王”。

徐泾板块的万科天空之城则是在第五批次中供应152套房源，认购筛选后入围分数线达82.88分，且社保系数较低，仅0.11，相当于基础分60分满分的情况下，购房者还需要缴纳208个月(17年又4个月)的社保才能勉强挤进摇号名单，仅次于复兴珑御的220个月和晶鸿名邸的219个月。

综合以往开盘成绩，只要不是项目素质过差，两大板块内的新盘几乎均可预定热销。

据记者统计，2022年，前滩板块预计将有3个项目入市，分别为浦江壹号、前滩21单元项目和陆家嘴54-01项目，合计房源数达2312套，是2021年晶鸿名邸和东方惠雅合计推出的586套房源数的4倍。

其中，浦江壹号预计供应54-220平方米产品，共计136套，以大平层为主；后两盘预计供应房源数分别为755套和805套。

徐泾板块供应量更大，有9个项目预计可供。其中上海蟠龙天地、俊灿星城、虹桥融景、虹桥御墅、御品园林5个项目此前已有开盘记录，前三盘主要以高层产品为主，后两盘主要以别墅、独栋产品为主；另外路劲象屿招商徐泾项目、象屿招商江苏狮山徐泾项目、龙信徐泾项目和中建方程徐泾项目4盘均为2021年集中供地时出让的地块，拿地销售周转速度较快，4个项目房地联动价均为6万元/平方米。

（文章来源：国际金融报）