作为我国房价顶流的深圳已经在全国开始率先开始力推共享和公租为核心的保障房，保障房将丧失投资功能，政府不赚土地的钱，而是以满足居民需求为目的，那么商品房(按照市场价格购买在市场自由流通)市场会如何走？

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深圳市有目标，官方媒体报道，预计到2035年，全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。这是一个非常宏大的目标，也就是将有超过四分之一的人群住在保障房中。最近统计城中村租赁住房约490万套(间)、占全市租赁住房的62.6%，1000多万人在城中村租房。深圳人未来通过保障房和城中村，将安置超过四分之三的人口。

为了达到目标，深圳市加速保障房建设，比如提高保障性住房投资占房地产开发年度投资总额比重，从2021年的9%提高到“十四五”末的15%以上；“十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套(间)提高到不少于74万套(间)。

深圳保障房建设比例，占新增供应住房的比例为60%，也就是说，商品房比例只有40%。深圳主流供应，都是靠保障房解决了。保障房的功能其实也在悄然发生变化，60%的供房比例注定不是仅中低收入者享有，承担了政府不少职能，现在一些政府公务员、企事业单位新员工、无房员工，都可以通过公租房解决住房问题。

深圳市废除安居房、人才房后，截断了保障房可上市流通这条命脉。以后共有产权住房不可补差价上市流通，只能在某个符合条件的范围内流通，这其实剥去了共有产权住房的投资属性，购买者更会侧重居住属性。

在疫情之后，深圳房地产市场迎来一波小阳春，但整体上表现不佳，除了个别楼盘热销外，大多数楼盘滞销严重，这还是在政府严格限价的情况下，可以说，现在深圳房市已经击穿了政府当初为了防止楼市过热而设置的低价。

另外一个比较重要的原因，是最近一段时间安居房和人才房热销，尽管有不少媒体用“遇冷”来概括，实际上只是选房率有点低，从最终去化来看，已经可以称得上是热销。商品房被人才房和安居房分流了，去销更不容易。

所以不少业内人士认为，深圳商品房将会被大量供应的保障房压制，市场会持续不景气。

但是这种说法没有考虑到有利的一面，那就是大量保障房供应，意味着商品房供应会大量减少，未来只有40%比例的商品房，在深圳本来供应量就不大的情况下，很可能出现商品房供应紧缺。

这是因为，深圳作为一线城市，对财富、人才的吸聚作用只要不受到影响，就会有大量的购房需求，保障房没有办法承担这部分需求，可供购买的商品房数量范围在缩小。另外，数量庞大的保障房反而有利于滋养新的购房者。历史上，刚来深圳的淘金者大多住在城中村，节省了居住成本，他们奋斗有成后就搬出村子，住进商品房。保障房时代也会如此，保障房会降低居住者的住房成本，更有利于财富积累，但是保障房有很多限制，住房面积也有限，一旦想改善住房，就要通过外购商品房解决。

有一部分房产可能会受到保障房的影响，那就是价格比较低、面积比较小、位置比较偏，和保障房有重复的门类，比如现在去化不佳的往往是价格比较低的商品房，那些位置好、面积大，价格好的反而卖的更好。这其实很简单，就是未来这部分房产会越来越稀缺。

在保障房时代，只要截断保障房转为商品房上市的路径，商品房就会越来越稀缺，持有价值会越来越高。

未来商品房如果像日本等国家一样课以种种税收增加持有和交易成本，那就可能会出现另一番景象。

（文章来源：证券时报·e公司）